Laiksi asuntokauppalain muuttamisesta

Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi asuntokauppalakia. Tavoitteena on parantaa ostajien ja taloyhtiöiden suojaksi annettujen säännösten toimivuutta ja poistaa soveltamisessa havaittuja epäselvyyksiä. Esitys perustuu pääministeri Petteri Orpon hallituksen hallitusohjelman kirjaukseen, jonka mukaan asuntokauppalaki päivitetään.

Esityksessä ehdotetaan, että rakennustyön tarkkailijan käyttäminen olisi pakollista, jos asuntoja myydään jo rakennusvaiheessa. Perustajaosakkaan olisi huolehdittava, että osakeyhtiöllä on viimeistään ostettavaksi tarjoamisen alkaessa rakennustyön tarkkailija. Lisäksi tarkkailijan tehtäviä tarkennettaisiin. Osakeyhtiöllä ja osakkeenostajalla olisi oikeus saada tarkkailijalta korvaus vahingosta, jonka tarkkailija on aiheuttanut tehtäviä suorittaessaan siltä osin kuin sitä ei voida saada muulta vastuussa olevalta tai vakuuksista.

Rakentamisvaiheessa myytävän asunnon ostajaa suojaavia vakuuksia koskevia säännöksiä ehdotetaan muutettaviksi. Uutta olisi muun muassa, että rakentamisvaiheen vakuutta tai rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta voitaisiin vakuuden vähimmäisvoimassaoloajan päätyttyä pidättää määrällä, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia ostajien ja yhtiön vaatimuksia. Nykyisin laissa säädetään mahdollisuudesta korvata alkuperäinen vakuus vakuudella, joka vastaa määrältään kymmentä prosenttia tai eräissä tilanteissa kahta prosenttia suostumuksen evänneiden asunto-osakkeen ostajien maksamien kauppahintojen yhteismäärästä. Lisäksi suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuusääntelyä ehdotetaan muutettavan. Vastaisuudessa omavastuun saisi vähentää rakennuksessa ja kiinteistön muissa osissa havaituista rakennusvirheistä omavastuun enimmäismäärään saakka ja suorituskyvyttömyysvakuudesta katettaisiin kaikki kohteessa havaitut rakennusvirheet omavastuun ylittäviltä osin. Nykyisin omavastuun on saanut vähentää erikseen kustakin rakennusvirheestä rakennuskohtaisesti.

Uusina myytävien asuntojen vuositarkastusta koskevia säännöksiä esitetään täsmennettäviksi ja laajennettaviksi erityisesti virheiden ilmoittamista koskevien menettelyiden osalta. Lisäksi lakiin ehdotetaan lisättäväksi uudet säännökset jälkitarkastuksesta, joka järjestettäisiin vuositarkastuksessa havaittujen virheiden korjaamisen jälkeen.

Omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvien niin sanottujen välimallisopimusten osalta ehdotetaan lisäyksiä varausmaksua, käsirahaa ja vakiokorvausta koskevaan lukuun. Luvun säännöksiä sovellettaisiin ennakolta perittävään maksuun oikeudesta ostaa asunto tai osuus asunnosta myöhemmin edellyttäen, että asunnon hallinnasta on lisäksi tehty huoneenvuokrasopimus. Luvussa säädettäisiin muun muassa maksun enimmäismäärästä ja sen palauttamisen ehdoista. Lakiin lisättäisiin myös säännökset tällaisen maksun sisältävän sopimuksen vähimmäisehdoista.

Lakiin lisättäisiin säännökset myyjän vastuun päättymisajankohdasta. Lisäksi käytetyn asunnon taloudellista virhettä koskevaan pykälään lisättäisiin salainen taloudellinen virhe. Sen mukaan virheenä pidettäisiin sitä, että asunnon taloudelliset velvollisuudet ovat kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman seikan vuoksi merkittävästi suuremmat kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Ehdotettu laki on tarkoitettu tulemaan voimaan keväällä 2027 noin kuuden kuukauden kuluttua siitä, kun se on hyväksytty ja vahvistettu.